REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL E ESCRITURA- COMO FAZER?
Para regularizar a situação de um imóvel e poder formalizar a compra e venda de um determinado imóvel, primeiramente devemos analisar toda documentação existente sobre o imóvel e seus possíveis proprietários.
Conforme informação disponível no site Facebook do Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo "a escritura pública nas transações imobiliárias é utilizada para formalizar a compra e venda de um determinado imóvel. Contudo, apesar de toda a segurança jurídica que os imóveis regularizados possuem, alguns proprietários postergam os trâmites necessários e podem ter problemas posteriores para regularizar.
O principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. O motivo: quem não é o proprietário formal do imóvel não consegue transferir a propriedade. Mas, o que é necessário para realizar a regularização?".
O que é Usucapição Extrajudicial?
A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada do bem. Traduzindo, é uma forma inicial de uma pessoa se tornar titular de um direito, proprietária. A USUCAPIÇÃO não tem origem em um contrato de compra e venda. Desta forma, a Usucapição é uma forma originária, não vem nem pode vir de nenhum contrato anteriormente firmado entre as partes.
Desde março de 2016, com a entrada em vigor do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), é possível que o interessado busque o reconhecimento da sua propriedade imobiliária direto nos cartórios, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário. Este procedimento foi denominado de usucapião extrajudicial ou administrativo.
Nesse sentido, foi acrescentado o art. 216-A na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), para prever a possibilidade de se processar o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião junto ao cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.
A usucapião extrajudicial foi regulamentada pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo por meio do Provimento nº 58/2015.
Importante: a Lei n° 13.465/2017 trouxe um grande avanço aos procedimentos de usucapião extrajudiciais, retirando a obrigatoriedade da anuência do proprietário e confrontantes sob o imóvel usucapiendo.
Pela nova redação, o silêncio do antigo proprietário ou de qualquer confrontante do imóvel será interpretado como concordância ao pedido de usucapião extrajudicial.
Como é feita?
O primeiro passo é ir ao cartório de notas do município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo para fazer uma ata notarial (um documento), na qual deverá constar a declaração do tempo de posse do interessado (tempo da sua posse) e da inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o respectivo imóvel.
Posteriormente, o interessado, representado por advogado, deverá apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao registro de imóveis competente.
O procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião envolve a análise da documentação apresentada, a publicação de edital, a manifestação dos confrontantes e do Poder Público.
Observação: a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
Quais são os documentos necessários?
- documentos pessoais; (obrigatórios)
- planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado (Engenheiro), com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (consulte o tabelião)
- certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (consulte o tabelião ou um advogado)
- justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (consulte o tabelião)
Quanto custa um inventário extrajudicial?
A ata notarial para a usucapião extrajudicial é cobrada com base no valor do imóvel, conforme a Tabela de Emolumentos dos Tabelionatos de Notas.
O preço é tabelado por lei em todos os cartórios deste Estado. Para verificar os valores, consulte o tabelião de sua escolha ou acesse a tabela: http://www.cnbsp.org.br/Tabelas_emolumentos.aspx
Daniel Alves Rosa
Graduado pela USP/RP
Sobre o autor:
Daniel Alves é um advogado nascido em Cosmópolis, interior de SP.
Atualmente advoga em São José dos Campos com graduação em Direito na moderna Faculdade de Direito da USP na cidade de Ribeirão Preto. No curso de sua faculdade estagiou por 2 anos da Defensoria Pública da União e por 1 ano no Escritório Rosin e Bazo Advogados Associados. Ainda, foi coordenador geral e financeiro da ONG Projeto Extensão Solidária de Ribeirão Preto (2013-2016).
Concluiu sua graduação com monografia dedicada ao tema Direito do Petróleo, sob orientação do Professor Doutor Gustavo Assed Ferreira, que é Professor de Graduação e Pós Graduação da FDRP-USP. Ele é também Bacharel em Direito pela Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho- UNESP, mestre em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto e doutor em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina.