INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL (NO CARTÓRIO), PASSO A PASSO.

Escrito pelo advogado Dr. Daniel Alves Rosa, OABSP 391015, em 2021.

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REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL E ESCRITURA- COMO FAZER?

 
               Para regularizar a situação de um imóvel e poder formalizar a compra e venda de um determinado imóvel, primeiramente devemos analisar toda documentação existente sobre o imóvel e seus possíveis proprietários.
 
             Conforme informação disponível no site Facebook do Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo "a escritura pública nas transações imobiliárias é utilizada para formalizar a compra e venda de um determinado imóvel. Contudo, apesar de toda a segurança jurídica que os imóveis regularizados possuem, alguns proprietários postergam os trâmites necessários e podem ter problemas posteriores para regularizar.
 
         O principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. O motivo: quem não é o proprietário formal do imóvel não consegue transferir a propriedade. Mas, o que é necessário para realizar a regularização?".
 
O que é Usucapição Extrajudicial?

 

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada do bem. Traduzindo, é uma forma inicial de uma pessoa se tornar titular de um direito, proprietária. A USUCAPIÇÃO não tem origem em um contrato de compra e venda. Desta forma, a Usucapição é uma forma originária, não vem nem pode vir de nenhum contrato anteriormente firmado entre as partes.
 
Desde março de 2016, com a entrada em vigor do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), é possível que o interessado busque o reconhecimento da sua propriedade imobiliária direto nos cartórios, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário. Este procedimento foi denominado de usucapião extrajudicial ou administrativo.
 
Nesse sentido, foi acrescentado o art. 216-A na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), para prever a possibilidade de se processar o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião junto ao cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.
 
A usucapião extrajudicial foi regulamentada pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo por meio do Provimento nº 58/2015.
 
Importante: a Lei n° 13.465/2017 trouxe um grande avanço aos procedimentos de usucapião extrajudiciais, retirando a obrigatoriedade da anuência do proprietário e confrontantes sob o imóvel usucapiendo.
 
Pela nova redação, o silêncio do antigo proprietário ou de qualquer confrontante do imóvel será interpretado como concordância ao pedido de usucapião extrajudicial.
 
Como é feita?

O primeiro passo é ir ao cartório de notas do município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo para fazer uma ata notarial (um documento), na qual deverá constar a declaração do tempo de posse do interessado (tempo da sua posse) e da inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o respectivo imóvel.
 
Posteriormente, o interessado, representado por advogado, deverá apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao registro de imóveis competente.
 
O procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião envolve a análise da documentação apresentada, a publicação de edital, a manifestação dos confrontantes e do Poder Público.
 
Observação: a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
 
Quais são os documentos necessários?

- documentos pessoais; (obrigatórios)
 
- planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado (Engenheiro), com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (consulte o tabelião)
 
- certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (consulte o tabelião ou um advogado)
 
- justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (consulte o tabelião)
 
Quanto custa um inventário extrajudicial?

A ata notarial para a usucapião extrajudicial é cobrada com base no valor do imóvel, conforme a Tabela de Emolumentos dos Tabelionatos de Notas. 

O preço é tabelado por lei em todos os cartórios deste Estado. Para verificar os valores, consulte o tabelião de sua escolha ou acesse a tabela: http://www.cnbsp.org.br/Tabelas_emolumentos.aspx
 
Daniel Alves Rosa
Graduado pela USP/RP
 
Sobre o autor:
Daniel Alves é um advogado nascido em Cosmópolis, interior de SP.
Atualmente advoga em São José dos Campos e Ubatuba- SP com graduação em Direito na moderna Faculdade de Direito da USP na cidade de Ribeirão Preto. No curso de sua faculdade estagiou por 2 anos da Defensoria Pública da União e por 1 ano no Escritório Rosin e Bazo Advogados Associados. Ainda, foi coordenador geral e financeiro da ONG Projeto Extensão Solidária de Ribeirão Preto (2013-2016).

 

Concluiu sua graduação com monografia dedicada ao tema Direito do Petróleo, sob orientação do Professor Doutor Gustavo Assed Ferreira, que é Professor de Graduação e Pós Graduação da FDRP-USP. Ele é também Bacharel em Direito pela Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho- UNESP, mestre em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto e doutor em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina.

 

Também foi atleta profissional do Município de São José dos Campos- SP e da Associação Esportiva São José- AESJ, onde atuava na equipe de natação do FADENP.

 

Por último, o Dr. Daniel atualmente advoga nas áreas do Direito Condominial, Previdenciário, Trabalhista e de Inventário no estado de São Paulo, com enfoque na resolução estratégica dos conflitos e na atuação preventiva dos litígios, sejam no interior dos Condomínios, em planejamentos de aposentadorias e outros benefícios previdenciários, até propondo conciliações em demandas trabalhistas.